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동대문구 휘경동 이문휘경지웰에스테이트 C동 2층 C-201호(2025타경815)의 감정가·면적·유찰 이력과 상권·수익성·리스크를 한눈에 정리한 경매 투자분석. 입찰전 확인해야 할 체크리스트 포함.
1) 물건 기본정보
- 사건번호: 2025타경815 (서울북부지방법원)
- 소재지: 서울특별시 동대문구 휘경동 377 (이문휘경지웰에스테이트)
- 물건종류: 근린생활시설(상가) — C동 2층 C-201호
- 면적(공시/제시): 토지 11.74㎡(약 3.55평) / 건물 28.83㎡(약 8.72평, 전용 약 8.7평)
- 감정가(최초): 529,000,000원
- 청구채권액(또는 채권자 표기): 약 333,294,696원
- 유찰·최저가(최근): 3회 유찰, 약 270,848,000원(감정가의 51%)
- 매각기일 : 2026. 1. 20
핵심 요약: 감정가 5.29억 규모의 소형 상가(약 8.7평)이며, 유찰로 인해 진입 가격(최저입찰가)이 크게 낮아진 상태입니다.
2) 위치·상권 분석 (투자 포인트와 리스크)
장점
- 역세권/생활편의 근접: 휘경동(외대앞역 인근) 역세권·주거 밀집지로 유동인구가 꾸준. 아파트·오피스텔 혼재로 상업수요 존재
- 신축(준공 시기 근접): 이문휘경지웰에스테이트는 2021년 준공(신축성·관리상태 양호 가능) 신축 단지 내 상가라 관리·유동성 장점
- 코너자리: 본 건물에서 시인성이 가장 좋은 코너자리임
리스크
- 소형(8.7평)·2층 상가 특성: 1층 대비 시인성(노출성) 약하므로 업종 제한 또는 권리금·월세 수준이 낮을 수 있음
- 공급 리스크: 같은 단지 내·인근의 다른 상가·상권 경쟁 여부 확인 필요(공실률·임대시세 조사 필수)
- 권리 복잡성 가능: 등기·가압류·근저당·임차인 권리(대항력 등) 상태에 따라 낙찰 후 비용·시간 소요 가능 (아래 권리분석 항목 참조)
3) 권리 및 현황
공개 경매표·물건설명에는 임차인·점유 현황 등 기본정보가 제공되지만, 등기부 전체·임대차계약서·전입·사업자등록·가압류·가처분을 직접 조회해야 합니다.
공개된 주요값
- 청구금액 표기: 333,294,696원(채권 관련 표기)
- 유찰 반복 표기(3~4회) — 최저가 표기는 공시일자에 따라 달라질 수 있음
★ 매각물건명세서상 조사된 임차인이 없으며 대항력 및 우선변제권이 없는 권리분석 상 깨끗한 물건임
직접 확인 필수 항목(체크리스트)
- 등기부등본(말소기준권리·근저당·압류 등)
- 가압류·가처분·가등기 여부
- 관리비 납부현황·관리단 운영상태
- 현장 시인성(간판·계단·출입 동선) 및 인접 업종
4) 수익성 (예상 시나리오)
가정: 예상 낙찰가 2억7천만원(=감정가 대비 약 51% 수준 표기), 월 임대료(실제 시세 감안) 120만원 가정.
- 연 임대수익(연 120만원×12) = 1440만원
- 연 수익률 = 1440 / 27,000 ≈ 5.33% (단순 현금수익 기준)
해석: 현재 보이는 입찰·유찰 수준에서는 시세차익(낙찰가 대비 시세 회복)을 기대한 투자 또는 장기 임대 수익 개선형으로 접근해야 하며, 즉시 고수익을 보장하지 않습니다.
5) 입찰 전략(현실적 제안)
- 등기부·임차·현장 확인 후 최종 입찰가 산출 — 권리부 하자 있으면 할인폭 추가 적용
- 예상 경쟁률·유사물건 시세 비교 — 인근 동급(면적·층수) 상가의 실거래·전세·월세 데이터 확인
- 자금계획: 입찰보증금(보통 최저입찰가의 10%)·중도금·인도 비용·수리비 등 포함
- 낙찰 후 활용계획 분명히: 바로 임대할 것인지(리모델링 비용 포함) 혹은 중장기 보유 후 처분할 것인지
- 리스크 대비 플랜B 마련: 대항력 있는 임차인 존재 시 퇴거·권리정리 비용 예산화
6) 결론(투자자 관점 요약)
- 진입 매력: 감정가 대비 낮아진 최저입찰가로 진입 매력이 있음
- 주의 필요: 소형·2층 상가의 수익 구조(임대료 한계)와 권리관계(등기·임대차)는 투자성패를 좌우함. 등기부·현장·임대수요 확인 필수
- 추천: 권리분석과 현장 확인 후 목표 낙찰가를 보수적으로 산출하여 입찰에 참여할 것.
7) 빠른 체크리스트(입찰 전 필수 실행 항목)
- 등기부등본(全) 출력 — 말소기준권리 확인
- 임대차계약서/전입세대 열람표 확인
- 가압류·가처분·세금 체납 여부 확인
- 현장 방문 — 시인성·출입·주차·주변 업종 파악
- 유사물건(동일 단지·근처) 임대시세 비교표 작성
- 자금조달 계획(입찰보증금·잔금) 확정
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